Dott.
Degan Alessandro
NOTAIO

Servizi e settori d’attività

Il settore immobiliare

Si occupa di tutti gli atti, le pratiche e la consulenza giuridica che hanno ad oggetto beni immobili (fabbricati e terreni). Dunque, a titolo esemplificativo, si occupa di: compravendite, donazioni, permute, divisioni, transazioni, costituzioni di diritti di usufrutto e di superficie, costituzioni ed estinzioni di servitù.

Il settore cura anche tutti gli atti legati ai finanziamenti garantiti da ipoteca su beni immobili ed all'attività collegata (mutui, aperture di credito in conto corrente, erogazioni, surrogazioni, cancellazione di ipoteche).

Il settore enti e società

Si occupa di tutti gli atti, le pratiche e la consulenza giuridica che riguardano associazioni e fondazioni ma, soprattutto, di tutti gli atti, le pratiche e la consulenza giuridica che riguardano imprese, società ed aziende in genere. Dunque a titolo esemplificativo: costituzioni, modifiche e scioglimenti di società, verbalizzazioni di assemblee, fusioni e scissioni; cessioni di quote ed azioni, cessioni ed affitti di aziende; costituzioni di associazioni temporanee di impresa, di consorzi, cooperative, associazioni e fondazioni.

Il settore famiglia e successioni

Si occupa di tutti gli atti, le pratiche e la consulenza giuridica che riguardano le convenzioni matrimoniali, la sistemazione ereditaria dei patrimoni delle famiglie e le pratiche successorie in genere. Dunque, a titolo esemplificativo: separazioni dei beni tra coniugi, fondi patrimoniali, scelta del regime tra coniugi stranieri, patti di famiglia, testamenti, accettazioni e rinunce di eredità, dichiarazioni di successione, divisioni ereditarie.

Accertamenti preventivi e documenti necessari

La stipulazione di ogni atto è preceduta da un attento esame degli aspetti giuridici e fiscali connessi alla pratica e dall’analisi delle visure effettuate dal Notaio presso i Pubblici Registri (Registri Immobiliari, Registri Catastali, Registro delle Imprese ecc).

Tali accertamenti, che a volte possono essere particolarmente complessi e richiedere molti giorni di lavoro, non costituiscono soltanto un obbligo di legge per il Notaio, ma rappresentano lo strumento migliore per la tutela delle parti in modo da eliminare quasi completamente, sin dall’origine del rapporto contrattuale, il rischio che tra esse possano successivamente sorgere dei contenziosi.

 

Richiesta documenti


Documentazione richiesta in caso di acquisto immobiliare

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale degli acquirenti;
  2. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei venditori - ovvero visura camerale della società venditrice, documento di riconoscimento del legale rappresentante e, salvo sia amministratore unico, verbale della delibera di attribuzione dei poteri (in caso di acquisto da impresa);
  3. estratto per riassunto dell'atto di matrimonio delle parti;
  4. titolo di provenienza (atto di acquisto o di donazione - dichiarazione di successione - decreto di trasferimento immobili);
  5. copia dell'eventuale contratto preliminare di compravendita con gli estremi dell'avvenuta registrazione e della quietanza del pagamento delle imposte;
  6. documentazione catastale (tipo mappale, accatastamento e planimetrie catastali);
  7. copia dell'atto pilota (in caso di acquisto da impresa);
  8. copia dell'eventuale regolamento di condominio e relative tabelle millesimali;
  9. certificazioni di conformità degli impianti elettrico ed termoidraulico;
  10. copie fotostatiche degli strumenti di pagamento della caparra e di eventuali acconti corrisposti in data successiva al 4 luglio 2006, nonchè del corrispettivo pagato all'eventuale mediatore ed estremi identificativi dello stesso mediatore;
  11. documentazione urbanistica (estremi delle licenze edilizie, concessioni edilizie anche in sanatoria, permessi di costruire, DIA e SCIA, nonchè, in caso di acquisto da impresa, comunicazione di fine lavori, domanda di agibilità e planimetrie allegate alla domanda del permesso di costruire); in caso di acquisto di terreni, certificato di destinazione urbanistica, salvo che il terreno costituisca pertinenza di porzioni di edificio urbano e sia di superficie inferiore a 5.000 metri quadrati;
  12. polizza decennale (in caso di acquisto da impresa), se immobile costruito in virtù di permesso di costruire richiesto successivamente al 21 luglio 2005;
  13. attestato di prestazione energetica per gli edifici previsti previsti dal D.Lgs n. 192 del 19 agosto 2005, come modificato dal D.Lgs. n. 311 del 29 dicembre 2006 e sue modifiche e integrazioni;
  14. precisazioni circa la richiesta di agevolazioni fiscali: prima casa (e in caso di sussistenza di credito di imposta: copie dell'atto di acquisto e dell'atto di vendita) - 50% del costo di costruzione dell'autorimessa (in caso di acquisto da impresa).

Documentazione richiesta in caso di contratto di mutuo

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei mutuatari e degli eventuali garanti (fideiussori da costituirsi in atto - terzi datori di ipoteca); estratto per riassunto dell'atto di matrimonio delle parti;
  2. titolo di provenienza (atto di acquisto o di donazione - dichiarazione di successione - decreto di trasferimento immobili);
  3. estremi di riferimento della Banca mutuante e del funzionario che istruisce la pratica;
  4. precisazioni in merito alla natura del finanziamento e, precisamente, se trattasi di natura fondiaria, meramente ipotecaria o per surroga e, in quest'ultimo caso, precedente atto di mutuo.

Documentazione richiesta in caso di donazione

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale di donanti e donatari con precisazione dell'eventuale grado di parentela; estratto per riassunto dell'atto di matrimonio delle parti;
  2. titolo di provenienza (atto di acquisto o di donazione - dichiarazione di successione - decreto di trasferimento immobili);
  3. planimetrie catastali;
  4. documentazione urbanistica (estremi delle licenze edilizie, concessioni edilizie anche in sanatoria, permessi di costruire, DIA e SCIA);
  5. precisazioni circa la richiesta di agevolazioni fiscali prima casa;
  6. precisazione circa l'esistenza di eventuali precedenti donazioni cumulabili e copia dei relativi atti ove esistenti.

Documentazione richiesta in caso di pubblicazione di testamento

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei richiedenti;
  2. originale del testamento olografo;
  3. estratto per riassunto dell'atto di morte.
  4. nel caso il testatore abbia disposto legati di immobili o i chiamati intendano accettare espressamente l’eredità, dati catastali degli immobili oggetto di disposizione testamentaria;
  5. dati anagrafici e residenza dei beneficiari delle disposizioni testamentarie.

Documentazione richiesta in caso di pratiche successorie

  1. certificato di morte del defunto;
  2. documento di riconoscimento e codice fiscale del defunto e dei successori;
  3. stato di famiglia del defunto e dei successori alla data del decesso, ovvero dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà recante tali informazioni;
  4. certificazione dei rapporti del defunto con istituti di credito (posizione bancaria del defunto alla data del decesso: depositi; conti correnti; dossier titoli con valorizzazione al netto della componente dei titoli di Stato);
  5. visure catastali e titoli di provenienza degli immobili caduti in successione;
  6. elenco e valore di eventuali partecipazioni in società o di aziende di titolarità del defunto;
  7. eventuale verbale di pubblicazione di testamento olografo o di richiesta di registrazione di testamento pubblico;
  8. eventuale verbale di apertura di cassette di sicurezza;
  9. indicazione di eventuali passività facenti capo al defunto o funerarie e relativa documentazione;
  10. indicazione delle eventuali precedenti liberalità effettuate in vita dal defunto in favore di eredi e legatari e del relativo valore; copia dei relativi atti.

Documentazione richiesta in caso di convenzioni matrimoniali

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei coniugi;
  2. estratto per riassunto dell'atto di matrimonio;
  3. titoli di provenienza degli immobili (se la convenzione produce effetti su beni immobili, ad esempio in caso di costituzione di fondo patrimoniale).

Documentazione richiesta in caso di costituzione di società di persone

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci; estratto per riassunto dell'atto di matrimonio dei contraenti;
  2. informazioni relative alla costituenda società: ragione sociale; sede ed indirizzo; oggetto sociale; capitale sociale e quota di partecipazione sottoscritta da ciascun socio; durata; norme relative all'amministrazione, alla distribuzione degli utili; modalità previste per la modifica dei patti sociali; opzione per clausola compromissoria.

Documentazione richiesta in caso di costituzione di società di capitali

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci e degli amministratori e, se nominati, del sindaco unico o dei sindaci; estratto per riassunto dell'atto di matrimonio dei contraenti;
  2. informazioni relative alla costituenda società: denominazione sociale, sede ed indirizzo, oggetto sociale; capitale sociale e quota di partecipazione sottoscritta da ciascun socio; durata; norme relative al funzionamento della società;
  3. assegni circolari per il versamento dei 25/100 del capitale sociale - ovvero dell'intero se trattasi di società unipersonale;
  4. in caso di conferimenti di beni in natura e di crediti, relazione giurata di stima redatta a norma dell'art. 2343 cod.civ. per la costituzione di s.p.a., ovvero, a norma dell'art. 2465, per la costituzione di s.r.l. e, qualora il conferimento abbia ad oggetto un'azienda, oltre alla relazione giurata, documenti richiesti per la cessione d'azienda.

Documentazione richiesta in caso di modifica dei patti sociali di società di persone

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci;
  2. visura camerale aggiornata;
  3. copia dell'atto contenente i patti sociali vigenti;
  4. indicazione delle modifiche da apportare;
  5. in caso di scioglimento di società, precisazioni circa l'apertura o meno della fase di liquidazione ed in caso affermativo indicazione del o dei liquidatori e dei loro poteri.

Documentazione richiesta in caso di modifica delle norme su funzionamento di società di capitali

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci;
  2. visura camerale aggiornata;
  3. copia dell'atto contenente lo statuto sociale vigente;
  4. libro soci (ove statutariamente ancora previsto);
  5. lettera di convocazione dell'assemblea con la prova dell'avvenuto ricevimento, quando non trattasi di assemblea totalitaria, e copia dell'ordine del giorno;
  6. eventuali deleghe;
  7. indicazione delle modifiche da apportare e, nel caso di operazioni sul capitale (riduzione per perdite o aumento gratuito), ultimo bilancio approvato o situazione patrimoniale aggiornata con relativa relazione dell'Organo Amministrativo ed osservazioni dell’ Organo di Controllo se esistente;
  8. in caso di fusione o scissione di società, documentazione prevista dagli articoli da 2501 a 2506 quater cod.civ.;
  9. in caso di scioglimento della società, documento di riconoscimento e codice fiscale del o dei liquidatori ed indicazione dei poteri da attribuire loro.

Documentazione richiesta in caso di cessione di partecipazioni sociali di società a responsabilità limitata

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci e degli acquirenti e, qualora le parti contraenti siano società, visure camerali, documenti di riconoscimento dei legali rappresentanti e delibera di attribuzione dei poteri;
  2. visura camerale aggiornata;
  3. copia dell'atto contenente lo statuto sociale vigente;
  4. libro soci (ove statutariamente ancora previsto);
  5. copie fotostatiche degli strumenti di pagamento utilizzati;
  6. elenco dei beni immobili e mobili registrati di titolarità della società.

Documentazione richiesta in caso di trasformazione in o di società di capitali

  1. documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale dei soci e degli amministratori e dei sindaci, se nominati;
  2. relazione giurata di stima redatta a norma dell'art. 2343 cod.civ. in caso di trasformazione in s.p.a., ovvero a norma dell'art. 2465 in caso di trasformazione in s.r.l.;
  3. in caso di trasformazione di società di capitali, la relazione degli amministratori di cui all'art. 2500-sexies, comma 2°, cod.civ.;
  4. informazioni relative alla società trasformanda: denominazione o ragione sociale, norme relative al funzionamento della società, posizione dei singoli soci e, in caso di modifica, sede ed indirizzo, oggetto sociale; durata.

Documentazione richiesta in caso di cessione/affitto di azienda

  1. documento di riconoscimento in corso di validità, codice fiscale e partita IVA delle parti e, qualora le parti contraenti siano società, visure camerali, documenti di riconoscimento dei legali rappresentanti, verbale della delibera di attribuzione dei poteri e copia dell'atto contenente lo statuto sociale o i patti sociali vigenti;
  2. documento e codice fiscale di eventuali collaboratori familiari dell'imprenditore cedente, da costituire in atto per la rinuncia al diritto di prelazione ad essi spettante;
  3. elenco dei beni immobili e mobili registrati facenti parte del compendio aziendale nonchè dei marchi o brevetti oggetto di cessione; precisazione circa l'eventuale trasferimento della ditta e dell'insegna; eventuali regolamentazioni del divieto di concorrenza del cedente o dell'affittante; precisazioni sulla sorte di debiti, crediti e contratti; in particolare precisazione circa l'esistenza di contratti di lavoro; eventuali garanzie reddituali e patrimoniali; precisazioni circa l'esistenza o la garanzia dell'inesistenza di violazioni fiscali, penali o amministrative; precisazioni circa la certificazione di carichi fiscali, richiesta o rilasciata dall'Agenzia delle Entrate;
  4. autorizzazioni sanitarie/amministrative rilasciate per lo svolgimento dell'attività;
  5. indicazione del prezzo della cessione o del canone dell'affitto, con precisazione della componente da attribuire all'avviamento e relative modalità di pagamento;
  6. copie fotostatiche degli strumenti di pagamento;
  7. inventario delle merci e delle attrezzature, particolarmente richiesto in caso di affitto di azienda o di ramo d'azienda;
  8. copia dell'eventuale contratto di locazione dell'immobile nel caso di attività esercitata in locali di proprietà di terzi.

Adempimenti successivi alla stipula

In seguito alla stipulazione di ogni atto, il Notaio provvede presso gli uffici pubblici competenti (e quindi uffici delle imposte, registri immobiliari, registri catastali, registro imprese, tribunale, comune, ecc) agli adempimenti di legge e, quando del caso, agli adempimenti facoltativi richiesti dalle parti.

Tali attività - spesso connotate di notevole tecnicismo e richiedenti quindi notevoli professionalità e competenza - sono sempre eseguite, nell’interesse delle parti oltre che per obbligo di legge, nel più breve tempo. Tutti i dati degli adempimenti svolti dal Notaio dopo la stipulazione dell’atto sono di regola rinvenibili nella copia autentica dell’atto che il Notaio invierà alle parti portati sulle copie degli atti.

In ogni caso è sempre possibile contattare lo studio per chiedere copie, dati e chiarimenti riguardanti gli atti stipulati.

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